Hukukumuzda tahkime yönelik ilgi giderek artmakta; bireyler sözleşmelerinde uyuşmazlıkların çözümü için tahkim şartına daha sık yer vermektedir. Ancak tahkim anlaşmalarının bu denli yaygınlaşması, özellikle kamu düzeniyle ilişkili kabul edilen bazı alanlarda tahkimin uygulanabilirliği ve verilen kararların icra kabiliyeti açısından tartışmaları da beraberinde getirmektedir.
Türk hukukunda kira sözleşmeleri bakımından tahkimi yasaklayan açık bir hukuki düzenleme bulunmamakla birlikte tarafların iradelerine tabi olmayan uyuşmazlıklar yönünden tahkimin mümkün olmadığı kabul edilmiştir (Bkz. 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu (“MTK”) md.1 f.4 – 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) md.408). Buradan hareketle, anlaşma veya uyuşmazlık konusu hususlar taraf iradelerine tabi olduğu takdirde, tarafların kira uyuşmazlıklarında yoluna başvurmalarına herhangi bir engel olmadığı söylenebilir. Buna karşın, kanun koyucunun kira sözleşmelerinde kiracıyı zayıf taraf olarak kabul etmesi nedeniyle bazı koruyucu hükümler getirdiği görülmekte olup bu durum tahkime elverişliliğin farklı talep ve düzenlemeler yönünden ayrı ayrı değerlendirilmesini gerekmektedir.
1. Türk Hukukunda Tahkime Elverişlilik
UNCITRAL Model Kanunundan aynen aktarıldığı üzere Türk hukukunda bir uyuşmazlığın tahkime elverişli olmaması hakem kararının iptali nedeni olarak kabul edilmiştir.
Tahkime elverişlilik hususunda genel düzenleme olan MTK md.1 f.4 hükmüne göre Türkiye’de bulunan taşınmaz mallar üzerinde bulunan ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar ile iki tarafın iradelerine tabi olmayan uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığı kabul edilmiştir (Milli tahkim bakımından HMK md.408). Öte yandan hangi uyuşmazlıkların iki tarafın iradesine tabi sayılacağı kanun koyucu tarafından kapsamlı bir liste halinde sayılmamış olup bu husus doktrin ve yargı kararları ile şekillenmiştir.
2. Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Taleplerin Tahkime Elverişliliği
Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) md.299 vd. hükümlerinde (i) genel hükümler, (ii) konut ve çatılı işyeri kiraları ve (iii) ürün kirası şeklinde üç ana başlık altında düzenlenmiştir. Bu ayrım tahkime elverişliliğin tespitinde belirleyicidir; zira TBK, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümler öngörmüş; kira artış oranları, kira tespiti ve tahliye sebeplerini büyük ölçüde taraf iradesinin dışına çıkarmıştır.
Bu kapsamda kira sözleşmesinin tahkime elverişliliği çeşitli uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın önüne gelmiş olup Yargıtay farklı uyuşmazlık türleri bakımından farklı değerlendirmeler yapmıştır. Buna göre Yargıtay, tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira alacağının tahsiline ilişkin talepler yönünden farklı sonuçlara ulaşmaktadır.
2.1. Kira Bedelinin Tespiti Taleplerinin Tahkime Elverişliliği
Kira bedelinin belirlenmesi TBK md.344 hükmü altında düzenlenmiştir. İlgili madde hükmü kira sözleşmelerinin bir alt türü olan konut ve çatılı işyeri kiralarının altında yer almaktadır. Kanun koyucu bu hüküm ile kira artış oranına ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu kabul etmiş ve devamında, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira yılında kira bedelinin hakim tarafından çeşitli kriterler göz önüne alınarak yeniden belirlenebileceğini öngörmüştür.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin (“HD”) beşinci kira yılından sonra açılacak kira bedelinin tespiti davalarının tahkime elverişliliğine ilişkin içtihadının yerleşiklik kazandığını söylemek mümkündür. Dairenin ilk olarak 02.12.2004 tarihli ve 2004/13018 E., 2004/13409 K. sayılı kararı ile ortaya koyduğu üzere konut ve çatılı işyeri kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespiti uyuşmazlıklarında yeni dönem kirası için artış oranı belirlemek bakımından taraflar tamamen serbest değildir. Özellikle kira artış oranı bakımından kanun koyucu tarafından belirlenen emredici nitelikteki üst sınır dikkate alındığında, tarafların beş yıllık yenileme dönemi sonunda kira bedelini serbestçe takdir edebileceklerinden bahsedilemez. Bu kapsamda daire, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıkların tarafların tasarrufunda olmadığı gerekçesiyle tahkime elverişli olmadığını kabul etmektedir.
2.2. Tahliye Taleplerinin Tahkime Elverişliliği
Kira tespit davalarından farklı olarak, tahliye talepleri bakımından Yargıtay içtihatlarında yeknesak bir yaklaşım bulunmamaktadır. Nitekim Yargıtay’ın bazı eski kararlarında tahliye davalarının tahkime elverişli olduğu yönünde değerlendirmelere yer verilmiş olmakla birlikte, kararların ağırlıklı kısmında tahliye taleplerinin tahkime elverişli olmadığı kabul edilmektedir. Özellikle son yıllarda Yargıtay’ın istikrarlı bir biçimde tahliye taleplerinin tahkime elverişli olmadığı yönünde içtihat geliştirdiği görülmektedir.
Örnek olarak, Yargıtay 19. HD’nin 16.12.2004 tarihli bir kararında, her iki tarafın da tacir olduğu bir uyuşmazlığa ilişkin olarak tahkimin mümkün olduğu kabul edilmiştir.[i] Buna karşın, Yargıtay 3. HD tarafından verilen 10.06.2025 tarihli daha güncel bir kararda, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda ve emredici usule tabi olarak düzenlenmesi nedeniyle bu uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığı yönünde karar verilmiştir.[ii]
Yargıtay’ın tahliye talepleri yönünden geçmişte farklı yönde kararları mevcut olsa da 3. HD’nin güncel içtihatlarında tahliye taleplerinin tahkime elverişli olmadığı yönündeki değerlendirmesi güncelliğini korumaktadır. Bu kapsamda, tahliye taleplerine ilişkin uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığı yönündeki görüşün son yıllarda Türk yargısında istikrar kazandığı ifade edilebilir.
2.3. Kira Alacağı ve Tazminat Taleplerinin Tahkime Elverişliliği
Yargıtay’ın kira alacağının tahsiline ve tazminata ilişkin talepler bakımından yaklaşımı, tahliye ve tespit taleplerinden ayrılmaktadır. Yargıtay, istikrarlı olarak kira sözleşmelerinde bedel tahsili ve tazminat istemlerinin tarafların serbest iradelerine tabi olduğunu, kamu düzenine ilişkin bir yön taşımadığını belirtmekte ve bu nedenle bu uyuşmazlıkların tahkime elverişli olduğunu kabul etmektedir.
Nitekim Yargıtay 3. HD’nin 09.01.2024 tarihli güncel kararında, kira alacağı ve tazminat taleplerinin tahkim yoluyla çözüme kavuşturulmasına hukuken bir engel bulunmadığı açıkça ifade edilmiştir (2023/5108 E., 2024/75 K.).
Sonuç
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan talepler yönünden tahkime elverişlilik, Türk hukukunda tek bir kurala indirgenemeyecek ölçüde çeşitlenmiş ve her bir talep türü bakımından farklı hukuki değerlendirmeler ortaya çıkmıştır. Yargıtay’ın içtihadı incelendiğinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik emredici düzenlemelerin belirleyici olduğu ve özellikle kira bedelinin tespiti ile tahliye taleplerinin bu emredici yapı nedeniyle tahkime elverişli kabul edilmediği görülmektedir. Buna karşılık, kira alacağının tahsili ve tazminat talepleri bakımından tarafların serbest iradesi ön planda olduğundan, bu uyuşmazlıkların tahkim yoluyla çözümlenmesine hukuken bir engel bulunmamaktadır.
Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde tahkim şartı kurulması mümkün olmakla birlikte, bu şartın tüm uyuşmazlık türlerine aynı şekilde uygulanabileceği söylenemez; her bir talep bakımından tahkime elverişlilik ayrı değerlendirilmeli ve özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun öngördüğü emredici sınırlar dikkate alınmalıdır. Bu çerçevede, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliği, talebin niteliği ve söz konusu talebin taraf iradesi kapsamında serbestçe tasarruf edilebilir olup olmadığı dikkate alınarak somutlaştırılmalıdır.
[i] Yargıtay 19. HD’nin 16.12.2004 tarihli ve 2004/5413 E., 2004/12656 K. sayılı kararı; bu kapsamda bkz. Yargıtay 14. HD’nin 14.12.2010 tarihli ve 2010/11426 E., 2010/13965 K. sayılı kararı.
[ii] Yargıtay 3. HD’nin 10.06.2025 tarihli ve 2025/893 E., 2025/3205 K. sayılı kararı; benzer şekilde, Yargıtay 3. HD’nin 26.6.2024 tarihli ve E. 2023/4108 K. 2024/2037 sayılı kararı.